Обзор рынка коммерческой недвижимости Республики Марий Эл

В настоящее время наблюдается рост развития коммерческой недвижимости в Республике Марий Эл. Определим, что под понятие коммерческой недвижимости попадает вся недвижимость, служащая для коммерческих целей. Наиболее распространенные и востребованные виды коммерческой недвижимости: офисные и торговые. Вышеназванные площади обладают своими специфическими особенностями, а также особенностями спроса и предложения на данные виды недвижимости. Среди них наиболее востребованными в настоящее время являются торговые площади. Так же необходимо отметить, что сохраняется высокий спрос как на площади, предназначенные для организации больших магазинов и торговых центров, так и на площади небольших магазинов шаговой доступности. Наряду с увеличением спроса на торговые площади наблюдается постепенный рост спроса и на офисные помещения, что является следствием развития малого и среднего бизнеса, для функционирования которого необходимы подходящие помещения под офисы. Для организации торговой деятельности или создания офиса компании многие фирмы предпочитают оформлять коммерческие площади в аренду или покупать уже готовые помещения. Однако некоторые компании делают свой выбор в пользу строительства помещений, отвечающих непосредственно требованиям конкретного бизнеса, что в свою очередь обуславливает устойчивый спрос на земельные участки, пригодные для строительства на них торговых и офисных площадей. Несколько иначе обстоит ситуация со спросом на земельные участки, функциональным назначением которых является строительство производственных мощностей. Причиной небольшого спроса на такие участки является большой объем финансового вливания, необходимого для организации какого-либо производства.
Рынок аренды коммерческой недвижимости стабилизировался. Цены на недвижимость перестали падать, хотя количество предложений в начале года оставалось на уровне конца 2009 года. Таким образом, мнения большинства специалистов рынка недвижимости подтвердились – падение цен будет достаточно кратковременным и к концу 2010 года мы отметили, что цены на недвижимость потихоньку приблизились  к докризисному уровню. Так или иначе, себестоимость строительства, хоть и небольшими темпами, растет, и как следствие, стоимость коммерческой недвижимости не может не реагировать на рост стоимости строительства.
По мнению ряда специалистов такая динамика ставок арендной платы не является типичной для этого рынка. Это объясняется посткризисным становлением. Как правило, ставки за аренду повышаются однократно в течение одного года, и обычно это происходит с января месяца. Чисто психологически арендаторам легче воспринимать такое повышение цены. Отметим, что, по мнению ряда специалистов, в настоящее время ставки арендной платы на коммерческую недвижимость несколько завышены. Последние изменения в этом секторе мы наблюдали как раз таки в 2011 году. С большой долей уверенности можно говорить о стабилизации рынка. Так же можно предположить, что изменения арендной платы за недвижимость маловероятны.

Рынок торговой недвижимости
На рынке торговой недвижимости наиболее  востребованы помещения площадью до 150 м2. Небольшие торговые помещения – до 150 м2 - пользуются максимальным спросом среди потребителей. При этом площадь торговых помещений формата составляет от 35 м2, в торговых центрах – от 5 м2.   Как известно, чем выше спрос, тем больше цена, поэтому для маленьких торговых помещений характерны высокие арендные ставки и высокая стоимость квадратного метра при продаже.  При наиболее ликвидном месторасположении объекта, арендные ставки для помещений варьируются от 700 до 1 000 рублей за кв.м. в месяц, а в торговых центрах от 1 100 до 1 500 рублей за кв.м. в год. Что касается продажи, то стоимость квадратного метра колеблется от 45 000 до 100 000 за кв.м. в зависимости от удаленности помещения от административного центра, а также от пешеходного и транспортного потока.

Рынок офисной недвижимости
Постепенное увеличение деловой активности и позитивные ожидания участников рынка способствовали небольшому росту цен во второй половине 2010 г. За прошедший квартал ставки стабилизировались на достигнутом уровне, что на фоне прогнозируемого к концу 2011 года оживления клиентской активности дает хорошую основу для их стабилизации. Рыночный процесс «цепной реакции», когда цены повышаются по мере увеличения спроса, особенно характерный для развивающихся рынков.

Рынок складской недвижимости
Постепенное увеличение деловой активности и позитивные ожидания участников рынка способствовали небольшому росту цен во второй половине 2011г. За прошедший квартал ставки стабилизировались на достигнутом уровне, что на фоне прогнозируемого к концу 2012 года оживления клиентской активности дает хорошую основу для их стабилизации. Рыночный процесс «цепной реакции», когда цены повышаются по мере увеличения спроса, особенно характерный для развивающихся рынков.
Продажа производственных помещений - помещения, имеющие большие площади (от  ста квадратных метров до нескольких тысяч квадратных метров), их рыночная стоимость колеблется от 8 тыс. до 16 тыс. рублей за 1 кв. м; стоимость неотапливаемых производственных помещений примерно в 2 раза меньше.

Рыночная стоимость земли – это стоимость, которая наиболее часто фигурирует на открытом рынке. Суть рыночной стоимости характеризует определение – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Говоря о рыночной стоимости земельных участков, необходимо иметь ввиду, что она характерна, в основном, для вторичного рынка. Первичный рынок земли характеризует, в основном, нормативная стоимость (выкуп государственных и муниципальных участков в собственность). Исходя из определения рыночной стоимости видно, что для расчета ее необходим развитый рынок. Только анализ совершенных сделок, с учетом необходимых поправок, может определить ту самую наиболее вероятную цену, о которой говорится в определении.
В современных условиях России, земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки. Это связано, прежде всего, со спецификой данного объекта, неразработанностью нормативно-правовой базы, неразвитостью земельного рынка и т.д. К тому же, обоснованная стоимостная оценка земель должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.
Рынок земли в России и в Республике Марий Эл стал развиваться в связи с вводом в действие положений Земельного Кодекса РФ в 2001г. Одним из основных положений Земельного Кодекса является пункт о частной собственности на землю, т.е. земля стала предметом купли-продажи. С введением в действие Земельного Кодекса изменилась и парадоксальная ситуация, связанная с приватизацией государственного и муниципального имущества в республике в 1990-е годы - предприятия приватизировали имущество, в том числе здания и сооружения, а земельные участки под ними оставались в государственной собственности.
В соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации земля по целевому назначению подразделяется на ряд категорий - земли поселений, земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.
Рынок продаж земельных участков находится в стадии развития, то есть, еще не сформировался. Наибольшее количество сделок связано с выкупом земельных участков собственниками зданий, строений, сооружений, и в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса проводится по нормативной стоимости (стоимости выкупа), рассчитываемой кадастровой стоимости. Незначительное количество собственно рыночных сделок также имеют место. Как правило, это купля-продажа незастроенных земельных участков в г.Йошкар-Ола, районах, непосредственно прилегающих к городу (Медведевский район, Оршанский район) и крупных районных центрах (Волжск, Звенигово, Морки). Наибольшим спросом в городе пользуются участки для жилищного строительства и для оборудования автостоянок.
Наиболее развитым сегментом рынка земли является рынок участков под садоводчество и под индивидуальное строительство. Эти данные не годятся для прямого сравнения при решении задачи оценки участков из-за принципиальных различий в размерах участков, условиях застройки, категории покупателей, назначении участков и оценки покупателями полезности их местоположения.
Обстоятельством может определяться и стоимость участка. Анализ показывает, что при прочих равных условиях, стоимость значительных по параметрам участков ниже, чем меньших по размеру.
Рынок аренды земельных участков, находящихся в частной собственности, практически отсутствует. На открытом рынке подобная информация отсутствует. В настоящее время широкое распространение получила сдача земельных участков государственного сектора в аренду по нормативным ставкам на базе земельного налога. Величина арендной платы при этом зависит от целевого использования земельного участка и определяется как произведение ставки земельного налога на коэффициент, учитывающий вид использования.
Говоря о стоимости земельных участков, необходимо учитывать еще несколько немаловажных факторов, присущих земле – это конфигурация и площадь участка, электроснабжение, водоснабжение и т.д. Иногда имеет значение и наличие замощения (асфальтирование, бетонирование). Из теории оценки известно, что чем больше отношение длины участка к его ширине, тем дешевле в расчете на единицу площади становится участок. Отсюда, чаще всего, участок квадратной формы может иметь значительно большую стоимость, чем прямоугольный или неправильной формы. Этот фактор имеет немаловажное значение при строительстве какого-либо объекта, т.к. согласно СНиПам и Градостроительного устава имеются ограничения как по площади застройки, так и прочих параметров (минимальная ширина вдоль фронта улицы, минимальные отступы строений от границ участка и т.д.). Огромное значение имеет и рельеф участка. В случаях, когда участок представляет собой склон, либо неровную поверхность, то цена его, естественно, будет ниже, чем у относительно плоского, ровного участка. Улучшения таких участков удорожают строительство, а значит, при прочих равных условиях, снижает стоимость земли.
По сути, уровень цен на земельные участки в различных районах республики определен. Накладывать какие-либо ограничения вряд ли законно, т.к. только рынок может диктовать свои условия. С другой стороны управление процессом развития цивилизованного рынка возможно – это одна из задач любого государственного и муниципального органа.

Обзор земельных участков в Республике Марий Эл
Постоянный рост цен на земельные участки в Республики Марий Эл с 2002 года приостановился в 2009 году. Экономический кризис, так или иначе, сказался и на рынке земли в республике. В г.Йошкар-Ола, как впрочем и во всей республике, сложилась парадоксальная ситуация - свободных для застройки земель стало заметно меньше, однако цены на нее, если и не снизились, то остались на прежнем уровне.

Вся информация для проведении Анализа рынков недвижимости и земли была взята в местных рекламных изданиях («Из рук в руки», «Ваш новый день»), в агентствах коммерческой недвижимости («Сити12», «УК Йошкар-Ола», «Ваш дом», «Дом мечты», «Капитал»), открытые Интернет источники: www.capital-region.ru, www.irr.ru, www.slando.ru, а также на сайте Правительства Марий Эл (www.govmari.ru) и Статистики (www.maristat.ru).


Назад в раздел